language

Investeren in vastgoed – wat komt er bij kijken?

26 februari 2018

Investeren in stenen wordt altijd beschouwd als een veilige belegging. Over het algemeen stijgt vastgoed in waarde. Vergeleken met beleggen op de beurs fluctueren de waardes van vastgoed minder dan die van aandelen. Daarmee heeft u meer zekerheid. 

Er zijn echter wel een aantal zaken waar u rekening mee moet houden als u gaat investeren in vastgoed. U kunt niet zonder meer vastgoed kopen en dan verwachten dat het vanzelf geld rendeert. Door u goed voor te bereiden, kunt u beter
beslissingen nemen. Hoe beter u zich voorbereidt op uw investering, hoe meer profijt u er uiteindelijk van zult hebben.  

U kunt zelf al een aantal zaken onderzoeken, maar als u zeker wilt zijn van een goede aankoop, dan is het verstandig om er een makelaar bij te halen. 

Redenen om te investeren in vastgoed

De zaken waar u mee te maken krijgt, hangen af van de reden waarom u wilt investeren in vastgoed. Wilt u een woning kopen om te verhuren of om te verdienen aan de meerwaarde? Kijkt u naar een woning of naar een commercieel vastgoedobject? In al deze gevallen krijgt u te maken met andere regels, eisen aan de woning en fiscale gevolgen. Daarom moet u bij alle beslissingen die u neemt, de reden die voor u geldt, in het achterhoofd houden.

Financiering van uw beleggingspand

Voor de financiering van een tweede huis geldt dat banken deze niet 100% financieren. Over het algemeen zullen ze 70 tot 80% willen financieren, afhankelijk van uw financiële situatie en vooruitzichten. Het is dus belangrijk dat u het overige kapitaal zelf kunt opbrengen.

De hypotheekkosten van een tweede huis mag u niet aftrekken van de belastingen. Toch kan het met de huidige rentestand interessant zijn om een hypotheek af te sluiten. Uw rentekosten staan dan voor langere tijd op een laag niveau. Gezien de ontwikkeling van de huurprijzen de afgelopen jaren, mag u verwachten dat uw huuropbrengsten stijgen. Op die manier groeit uw rendement in de loop van de jaren. Dit verschil wordt nog groter als u tussentijds aflost. 

Huurprijs bepalen

Om een reëel beeld te krijgen van uw rendement, kunt u vooraf huurprijzen van vergelijkbare objecten in de buurt onderzoeken. Op basis daarvan kunt u een huurprijs vaststellen. Controleer hier of uw woning tot de sociale woningbouw wordt gerekend of tot de vrije sector. Indien het sociale woningbouw is, bent u gebonden aan een maximum huurprijs. 

Daarna berekent u de kosten van uw beleggingspand. Neem alle kosten mee die u kunt bedenken: afschrijvingskosten, VvE-kosten, onderhouds- en beheerkosten, belastingen, opstalverzekering, etc. Als u de woning gemeubileerd verhuurt, denk dan ook aan inrichtings- en afschrijvingskosten en een inboedelverzekering. 

Als u deze kosten afzet tegen de huuropbrengsten, dan weet u of u een redelijk rendement kunt behalen. Om zeker te weten dat u realistische schattingen maakt, kunt u advies vragen van een makelaar. Hij kent de huurprijzen van zijn regio en weet met welke kosten u rekening moet houden.

Cashflow

Als beginnend investeerder kan het voor u belangrijk zijn dat uw investeringspand gelijk geld opbrengt. Houd bij de aankoop rekening met de periode die u kunt overbruggen zonder inkomsten. Als er nog veel moet worden gebouwd of opgeknapt, of als het pand bedoeld is voor commercieel gebruik, dan kan het langer duren voordat u inkomsten heeft.

Potentie locatie en pand 

Het rendement van een investeringsobject is in grote mate afhankelijk van de locatie. Staat deze op de juiste plek voor uw toekomstige huurders? Als uw beleggingspand geschikt is voor een gezin, dan zal het belangrijk zijn dat er scholen en winkels in de buurt zijn en wellicht een parkeerplaats voor de deur. Voor een commercieel vastgoedobject, zoals een winkel, is het belangrijk dat er voldoende mensen voorbij lopen. 

Bezoek daarom de locatie diverse malen, op verschillende tijdstippen. Vraag bij de gemeente naar de bestemmingsplannen van zowel de locatie als het pand. Als u het pand wilt gebruiken voor commerciële doeleinden, dan wilt u wel zeker weten dat dit is toegestaan. Denk ook aan alternatief gebruik in de toekomst: kunt u een winkel eventueel ook verhuren als woning? Vraag tot slot buurtbewoners naar hun mening over de locatie: wat vinden zij goed en wat vinden zij niet goed? 

Belasting

De belastingregels waar u mee te maken krijgt zijn afhankelijk van het gebruik. Als u zelf in een woning gaat wonen, dan mag u deze in box 1 plaatsen en de hypotheekkosten aftrekken.

Voor een tweede woning geldt dat u deze mag opvoeren in box 3, tenzij u zelf veel tijd investeert in onderhoud en beheer. In dat geval ziet de belastingdienst het als inkomstenbron en moet u zowel de waarde als de huuropbrengsten in box 1 plaatsen.  

Als u de woning in box 3 plaatst, dan worden de huuropbrengsten en de verkoopwinst voor maximaal 1,2 % belast. Als waarde geeft u de WOZ-waarde op minus een bepaalde factor indien de woning is verhuurd. De factor hangt af van de huurprijs. Deze kunt u vinden op de website van de Belastingdienst.

Het is dus voordeliger om uw tweede huis in box 3 op te nemen. Het is dan belangrijk dat u niet te veel tijd steekt in onderhoud en beheer om te voorkomen dat de fiscus deze als inkomsten voor box 1 ziet. Het uitbesteden van vastgoedbeheer kan dan financieel slim zijn. 

Gemeenteregels en -plannen

De plannen van de gemeente zijn van groot belang voor het toekomstig rendement van uw beleggingspand. Zijn de bestemmingsplannen gunstig voor de huurders die u voor ogen heeft? Als u toekomstige huurders kunt beloven dat er wordt gewerkt aan openbaar vervoer, winkels en scholen, is dat zeker een pluspunt.

Voor uzelf is het goed om na te gaan of u niet beperkt wordt in uw plannen. Heeft de gemeente bijvoorbeeld beperkingen opgelegd met betrekking tot verhuur, zoals in Amsterdam? Mag u uw pand verhuren voor bedrijfsdoeleinden? Welke bedrijven mogen zich vestigen in en om uw pand? De antwoorden op deze vragen bepalen of u door kunt gaan met uw plannen.

Onderhoud en beheer

Als eigenaar krijgt u te maken met het groot onderhoud van het pand. U kunt ervoor kiezen dit uit te besteden. Belangrijk is dat u een meerjarenonderhoudsplan opstelt. U heeft dan zicht op de te verwachten uitgaven en u kunt makkelijk schuiven met onderhoud, als er zich ineens iets onverwachts voordoet. Ook kunt u beter beslissen over duurzame oplossingen die uw rendement kunnen verhogen. 

Onderhandelen over de aankoopprijs

Een van de eerste zaken waar u mee te maken krijgt als u gaat beleggen in vastgoed is de aankoopprijs en de onderhandelingen over die prijs. Dit is een hele belangrijke stap want de aankoopprijs van uw beleggingspand bepaalt uw rendement. Een te hoge prijs werkt nog jarenlang door. Daarom is het belangrijk een makelaar in de arm te nemen die u kan adviseren over de prijs en de onderhandelingen objectief voor u kan voeren. 

Een makelaar kan ook bekijken of het door u berekende rendement reëel is. Hij kan een schatting maken van de kosten in de toekomst en de ontwikkeling van de locatie.
 
Buddies Real Estate is een makelaardij die de regio van Rotterdam goed kent. Zij kennen de waarde van het vastgoed en weten welke locaties geschikt zijn voor beleggen. Wij gaan graag met u mee kijken naar geschikt vastgoed of we gaan actief voor u op zoek. Kom gerust eens bij ons koffie drinken om uw beleggingsplannen te bespreken!

Naar het overzicht