language

Bedrijfspand kopen, waar moet u op letten?

02 juli 2018

Als u eraan denkt om een bedrijfspand te kopen, zult u al snel (mogelijk) geschikte panden gaan opmerken. Voordat u uw hart verliest aan een pand, moet u zich realiseren dat investeren in bedrijfsruimte vooral een rationele beslissing is. Deze investering heeft nog jarenlange impact op uw balans. Zet daarom vooraf alles op een rijtje en neem een weloverwogen beslissing. In deze blog geven we advies hoe u zich goed voorbereidt en waar u op moet letten.

Aankoop bedrijfspand goed voorbereiden

Het is verstandig om vooraf op papier zetten waaraan uw bedrijfspand zou moeten voldoen. Doe dit het liefst zonder een specifiek pand in gedachten te hebben. Kijk naar uw bedrijfsplan en bedenk waar u de komende 10 jaar naartoe wilt groeien en waaraan uw pand zou moeten voldoen. Denk aan zaken als:

  • oppervlakte; 
  • bedrijfsdoeleinden;
  • bereikbaarheid voor klanten, personeel en toeleveranciers;
  • parkeergelegenheid;
  • ideale locatie;
  • uitstraling pand;
  • mogelijkheden tot verhuur van gedeelten van het pand bij te veel ruimte of;
  • mogelijkheden tot uitbreiding bij te weinig ruimte.

Bereid vervolgens de financiële planning voor met uw accountant. Deze heeft u ook nodig als u financiering wilt aanvragen. Hoeveel kunt u zelf financieren en hoeveel kunt u lenen? Dit geeft u een goed inzicht in welke prijsklasse u kunt zoeken.

Aandachtspunten bij aanschaf bedrijfsruimte

Als u eenmaal een geschikt pand op het oog heeft of u wilt gaan oriënteren, dan zijn er een aantal punten waarop u moet letten. Als u deze vooraf goed inschat, dan haalt u het maximale uit uw investering.

● Mondelinge overeenkomst
Als u interesse heeft in een pand, let dan goed op wat u zegt! Anders dan bij de aankoop van een woonruimte geldt een toezegging al als een mondelinge overeenkomst. Als u een bod doet dat de verkoper aanvaardt, dan is de koop in principe gesloten. De notaris moet dan nog wel officieel de overdracht vastleggen. Het is beter om een en ander door de makelaar te laten onderhandelen en afhandelen, voordat u zich vastlegt op iets waarvan u nog niet goed weet wat u heeft.

● Staat van onderhoud
Neem een expert in de arm om het pand te beoordelen op de staat van onderhoud. In eerste instantie een makelaar voor een eerste indruk. Daarna kan een bouwkundig expert een diepgaander onderzoek doen. Als eigenaar bent u verantwoordelijk voor het onderhoud van het pand. Daarom wilt u de kosten voor onderhoud vooraf zo goed mogelijk kunnen inschatten. Met zo’n bouwkundig rapport weet u beter wat u te wachten staat.

● Technische eisen
Tegelijkertijd kunt u laten controleren of het pand voldoet aan alle bouwkundige eisen. Dat zijn vereisten aan het pand op het gebied van (brand)veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, toegankelijkheid, energiezuinigheid en milieu. Ze zijn vastgelegd in het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening.
Als het pand niet voldoet, dan moet u mogelijk kosten maken om dit alsnog in orde te maken. Anders bestaat de kans dat de gemeente u verbiedt het pand te gebruiken.

● Doeleinden in het bestemmingsplan
Ook wilt u zeker weten dat u het pand kunt gebruiken voor het beoogde doel. Wat is toegestaan vindt u in het bestemmingsplan. Vraag deze op bij de gemeente en controleer of zowel het pand als het omringende perceel voor u bruikbaar zijn.

● Erfpacht
Het kan voorkomen dat u voor de grond waarop uw bedrijfspand staat erfpacht aan de gemeente moet betalen. Neem dit vooraf mee in uw financiële planning.

● Vergunningen
Weet u welke vergunningen u nodig heeft voor uw bedrijfsactiviteiten? In het Activiteitenbesluit is beschreven aan welke milieunormen een bedrijf zich moet houden. Voor grotere bedrijven is zelfs een omgevingsvergunning nodig. Kunt u aan deze normen voldoen in het beoogde bedrijfspand? Of u vergunningen nodig heeft, kunt u navragen bij de gemeente of online controleren.

● Gemeentelijke aanschrijvingen
Als de verkoper het pand niet goed heeft onderhouden, dan heeft de gemeente hem mogelijk verplicht dit op te knappen. Dat geldt ook voor zaken die zijn verbouwd in strijd met de wet- en regelgeving. Zo’n aanmaning heet een gemeentelijke aanschrijving. Controleer of deze niet op uw pand bestaat. Ook is het goed om te controleren of de gemeente er geen voorkeursrecht op heeft gevestigd of het pand een monumentenstatus heeft verleend. Dat zou u beperken in uw mogelijkheden.

● Bereikbaarheid
De bereikbaarheid van het pand hangt af van het soort bedrijf dat u heeft. Als u een winkel heeft, dan is het cruciaal dat u genoeg aanloop heeft. Kijk daarom wat de plannen zijn voor het gebied en hoe het de omliggende winkels vergaat. Verwacht u regelmatig leveranciers, dan is het goed om te kijken of zij eenvoudig kunnen lossen. Ook voor uw personeel is het belangrijk dat het bedrijf goed bereikbaar is. Komt uw personeel met name met het openbaar vervoer of met de auto? Kijk niet alleen naar de bereikbaarheid op dit moment, maar ook naar de bestemmingsplannen voor de toekomst.

● Werk- en overige ruimtes
Bekijk of de werkruimtes in uw bedrijfspand genoeg lichtinval hebben. Licht werkt op het gemoed van mensen. Als uw personeel 8 uur per dag in die ruimte doorbrengt, dan zullen ze zich beter voelen als deze lekker licht is.
Qua oppervlakte moet u per persoon uitgaan van 15 à 20 m2 werkruimte. Dat is inclusief de gedeelde ruimtes. Vergeet deze laatste ook niet te beoordelen. We hebben het dan over de entree, vergaderruimte, kantine, maar ook de toiletten en parkeerplaatsen en dergelijke.

Regelen van de financiering

Heeft u het pand gevonden dat aan al deze eisen voldoet en een gunstige prijs heeft? Dan wordt het tijd om de financiering te regelen. Zorg voor een actueel bedrijfsplan, waaruit de bank uw plannen en ambities kan opmaken. Vul deze aan met een financieringsplan waarin u beschrijft hoe u aan de aflossing kunt voldoen.

Als de bank u geen hypotheek wil verschaffen, dan zijn er nog andere mogelijkheden voor financiering. Lees hiervoor onze blog Een bedrijfspand kopen, hoe krijgt u een hypotheek

Bedrijfspand als belegging

U investeert in een bedrijfspand omdat u daarmee eigen vermogen opbouwt op de balans. Dat is aantrekkelijk. Er zijn een aantal financiële consequenties waar u rekening mee moet houden. Die kunnen zowel voordelig als nadelig zijn. Bespreek deze ook met uw accountant. We noemen er enkele hieronder.

● Hefboomeffect
Als u uw bedrijfspand als beleggingsobject ziet, bijvoorbeeld als extra pensioenaanvulling, dan kan het interessant zijn om juist vreemd vermogen aan te trekken. Daarmee behaalt u een hoger rendement dan wanneer u met alleen eigen vermogen financiert. Hoe dit precies werkt, gaat te ver om in deze blog uit te leggen. In dit artikel kunt u er meer over lezen.

● Investeringsaftrek
Voor de aankoop van een bedrijfsruimte heeft u mogelijk recht op investeringsaftrek. Lees meer hierover op de website van de Belastingdienst.

● BTW
Als het pand ouder is dan twee jaar dan hoeft u geen btw te betalen. Toch kan dit voordelig zijn als u wilt profiteren van de aftrek van voorbelasting. Bespreek met uw accountant of het aantrekkelijk is en aan welke voorwaarden u dan moet voldoen.

● Overdrachtsbelasting
Bij aankoop van een bedrijfsruimte betaalt u 6% overdrachtsbelasting. Deze kunt u niet aftrekken als kosten. Wel mag u dit optellen bij de waarde van het vastgoed op de balans en hierop afschrijven.

Uw eigen bedrijfsruimte

Uw eigen bedrijfsruimte geeft u de vrijheid om uw bedrijf een uitstraling te geven zoals u dat graag ziet. Mits u het juiste pand koopt, geeft u het bovendien ruimte om met uw bedrijf mee te laten groeien.

De aanschaf van een dergelijk pand is iets wat u niet elke dag doet. Zoals u heeft kunnen lezen, komt er een heleboel bij kijken. U moet op veel zaken letten en ondertussen uw bedrijf verder laten draaien. Om problemen in de toekomst te voorkomen, is het dan goed om de juiste vakmensen erbij te betrekken: in ieder geval een accountant, een notaris, een taxateur en een makelaar.

Als u een bedrijfsruimte in de regio van Rotterdam zoekt, dan is Buddies Real Estate een betrouwbare makelaar. Zij hebben kennis en ervaring op de markt van bedrijfspanden in Rotterdam. Ook kunnen ze u helpen met het uitvoeren van een taxatie. Als u op zoek bent of u wilt laten informeren over bedrijfspanden in deze regio, neem dan gerust contact met ons op. We helpen u graag verder.

Naar het overzicht